房地產(chǎn)-保障房建設(shè)存在的問題及盈利模式分析_研究報告

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中研網(wǎng)訊：

2011-2016年中國冷光霓虹燈型活動房行業(yè)投資項目

【出版日期】 2011年3月【報告頁碼】 350頁【圖表數(shù)量】 150個

2011-2015年中國廉租房建設(shè)行業(yè)深度投資預(yù)測及前

【出版日期】 2011年3月【報告頁碼】 260頁【圖表數(shù)量】 80個【印刷

2011-2015年中國經(jīng)濟適用房建設(shè)行業(yè)全面調(diào)研分析

本研究咨詢報告主要依據(jù)國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國土資源部、國家發(fā)改委、國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、

2011-2015年中國建筑裝飾行業(yè)投資分析及前景預(yù)測

【出版日期】 2011年3月【報告頁碼】 280頁【圖表數(shù)量】 80個【印刷

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在中央加大保障性住房建設(shè)力度下，包括北京、上海、廣州和深圳等一線城市，近期均對保障房建設(shè)提出了要求，"保障房超過商品房建設(shè)力度"也成為了新的目標選擇。但制約保障性建設(shè)的問題依然存在，配套資金、土地供應(yīng)以及管理等都需要進一步厘清。

　　引入民間投資成為解渴保障房建設(shè)資金的重要途徑。

　　保障房分配不公也飽受弊病

　　目前國內(nèi)保障房建設(shè)利益激勵和風(fēng)險分擔機制尚不完善的狀況下，保障房建設(shè)方面成本控制是一個關(guān)鍵

　　樓市調(diào)控中，保障房扮演的角色至關(guān)重要。

　　盡管國家已經(jīng)放開民間投資進入保障房領(lǐng)域，但相關(guān)細則的落實以及回報小等問題，使得一些開發(fā)商望而卻步。在這樣的情況下，如何探尋保障房的建設(shè)模式，激活民間投資，仍是一道待解的難題。

　　保障房超商品房建設(shè)力度

　　在今年的全國兩會上，保障房建設(shè)成為關(guān)注的焦點。國務(wù)院總理溫家寶表示，今年將開工建設(shè)的1000萬套，"十二五"期間將建設(shè)3600萬套，使保障性住房覆蓋率達到20%。

　　而在此時，今年1000萬套的保障房任務(wù)，也開始在各地進入分解和落實階段。

　　北京市將在今年計劃供應(yīng)2550公頃住宅用地，其中的保障性住房用地要比去年計劃指標增加6%，實現(xiàn)了"保障性住房用地供應(yīng)量不低于住宅用地供應(yīng)總量50%"的調(diào)控要求。同時為了保障公共租賃住房的用地需求，公租房(含廉租房)用地的供應(yīng)量達到300公頃，也將是去年的6倍。

　　而廣州計劃今年籌集保障性住房8.4959萬套，占全省總量的1/4。其中，廉租房0.65萬套、公共租賃房4.65萬套、經(jīng)濟適用房0.8萬套、限價房2.0457萬套(含拆遷安置房1.8157萬套)，發(fā)放租賃補貼0.3502萬戶；籌集住房結(jié)構(gòu)以公共租賃住房為主，約占57%。

　　上海今年則要全面推進廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房和動遷安置房"四位一體"的住房保障體系建設(shè)，新開工建設(shè)和籌措保障性住房1500萬平方米、22萬套(間)，供應(yīng)1150萬平方米、17萬套(間)左右。"新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。"深圳也提出，今年將確保保障性住房和中小套型商品住房用地不低于年度住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。

　　"這一輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵在于保障性住房建設(shè)，應(yīng)該趁著限購期把保障性住房的課補上。"全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示。

　　為了能夠完成今年的保障房建設(shè)任務(wù)，國土部、住建部和財政部等各部委，也分別從土地供應(yīng)、試點公積金建設(shè)保障房以及財稅方面等予以支持，國家發(fā)改委也于近期發(fā)出通知，降低保障性住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費，減免保障性住房租賃手續(xù)費。

　　在中央和地方的合力下，處在樓市調(diào)控漩渦的各大房企，也將目光投向了保障房領(lǐng)域。去年已有包括萬科、招商、遠洋、富力等大型房企，開始進入一線城市的保障房領(lǐng)域，而從近期各大上市房企出爐的年報中也顯示，參建保障房也被頻頻提及，這成為房企應(yīng)對調(diào)控、多元化發(fā)展的重要策略。

　　保障房建設(shè)障礙仍存

　　但對于今年1000萬套的保障房任務(wù)，其最大的障礙仍是建設(shè)資金問題。從資金這一項來說，根據(jù)住建部的測算，1000萬套保障性安居工程，年度投資大概在1.3萬億到1.4萬億之間，而根據(jù)溫家寶政府工作報告，中央財政預(yù)算給予的補助資金為1030億元，中央配套資金十分之一不到，地方的壓力可見一斑。

　　也因此，引入民間投資成為解渴保障房建設(shè)資金的重要途徑。去年5月國務(wù)院出臺"新36條"，鼓勵和支持民間資本進入政策性住房領(lǐng)域。但因為相關(guān)政策細則未予落實，民間投資參與的積極性并不高。

　　近期，北京在出臺地方版"新36條"中就規(guī)定，今后政府將通過合理的政策制度設(shè)計，進一步放寬條件，鼓勵民間投資積極參與，在符合規(guī)劃的情況下，鼓勵一定規(guī)模的民營企業(yè)利用自有土地建設(shè)公共租賃房，面向社會公開配租，可優(yōu)先解決職工過渡性住房需求。

　　對于如何才能完成保障房的建設(shè)任務(wù)，中金公司認為，"政府＋開發(fā)商"模式是幫助地方政府完成保障房任務(wù)的主要方式。根據(jù)中金公司的測算，在傳統(tǒng)的地方政府負責(zé)保障房土地整理的模式下，政府很難承擔每年6000億-7000億元的資金壓力，因此需要尋求開發(fā)商和金融機構(gòu)的幫助，而"政府＋開發(fā)商"的模式將成為公租房、經(jīng)濟適用房、棚戶區(qū)改造和限價房的最主要建設(shè)方式。"政府需要開發(fā)商介入保障性住房扶持，具有資金和品牌實力的開發(fā)商也借此可以獲得更多的土地資本以及金融支持，加速資金周轉(zhuǎn)。"

　　與此同時，另一個值得關(guān)注的是，在明、后年保障房大批量上市之時，如何保證分配的公平？最近幾年商品房房價不斷飆升，很多人也把目光投向保障房，保障房分配不公也飽受弊病。有專家指出，保障性住房去年全國建了500多萬套，現(xiàn)在還沒有進入分配階段。今年計劃還要建1000萬套，明、后年陸續(xù)上市供應(yīng)。但實際上保障性住房建設(shè)還有很多問題，建并不難，關(guān)鍵是分配以及未來的維持運營，這都是大問題，都需要研究。如果實施的不好，人們對保障房分配的不滿甚至要超過對房價的不滿。

　　保障房盈利模式待考

　　盡管如此，保障房建設(shè)如何才能形成持久的動力呢？而在這其中，探尋保障房建設(shè)的模式，激發(fā)更多資本進入也就顯得更為迫切。

　　萬科總裁郁亮在此之前已經(jīng)表示，萬科目前并沒有找到靠保障房賺錢的很好的辦法。"萬科參與保障房建設(shè)主要是盡到行業(yè)領(lǐng)跑者的責(zé)任，若建設(shè)保障房政府只要給萬科1塊錢利潤就夠了。"而為何索取1塊錢的利潤，郁亮解釋，萬科可以告訴股東做這個項目不虧錢。

　　"保障房的盈利模式我們始終沒有找到，但保障房的經(jīng)營模式應(yīng)該是國家多做一些贊助。"保利地產(chǎn)日前也表示，保利的基本原則是積極參加和政府一塊探討保障房資金的保障模式，但同時也要對股東負責(zé)。"在不損害股東利益的前提下，哪怕只有3%到5%的利潤也要去參與保障房建設(shè)。"

　　保利方面認為，在保障房建設(shè)方面成本控制是一個關(guān)鍵，因為這需要開發(fā)商拿出性價比非常好的產(chǎn)品回報給保障房居住的客戶群，又要有盈利回報股東。保利稱，這一點上就要求成本控制的子公司去更多跟政府接洽，共同探討盈利手段和模式。

　　遠洋地產(chǎn)在接受媒體采訪時則表示，在目前國內(nèi)保障房建設(shè)利益激勵和風(fēng)險分擔機制尚不完善的狀況下，遠洋會在尋求贏利性項目和公益性項目"適當均衡"。

　　"保障房對開發(fā)商來講，最痛苦的是回報率太低。因為這個政策是限房價然后去競拍這個地價，倒拍地價，加上建設(shè)成本后會使利潤率很低。"北辰實業(yè)董事長賀江川近期也表示，保障房樓盤的毛利率是5%，再交有關(guān)稅費后，住宅這一部分基本上不賺錢。大部分做保障房的開發(fā)商都是微利，弄得不好還要虧錢。所以，做保障房更多的是盡一些企業(yè)、特別是國有控股的上市公司的一些社會責(zé)任。

　　有分析師表示，建造保障房很大一部分是需要政府"讓利"的，尤其是在土地出讓收入上。比如，以公租房和經(jīng)適房等保障房項目相比，具有兩大特點：其一是公租房在土地取得上，是政府劃撥的方式，未經(jīng)過"招、拍、掛"環(huán)節(jié)將使得這一部分的成本大大降低；第二，公租房的產(chǎn)權(quán)歸屬于開發(fā)商"誰開發(fā)誰持有"。未來，即使開發(fā)商出現(xiàn)資金緊張等問題，也能夠?qū)a(chǎn)權(quán)打包轉(zhuǎn)讓，從而獲得相應(yīng)收益在成本和風(fēng)險上具有獨特優(yōu)勢。

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保障房建設(shè)存在的問題及盈利模式分析